Il mercato immobiliare
in Cina

19/10/2009

Il 10 settembre 2009 la China Overseas Land and Investment,  filiale della China State Construction Engineering Corporation a Hong Kong, ha comprato una proprietà immobiliare nel distretto di Potuo a Shanghai per una cifra superiore ai mille miliardi di dollari. Una volta terminati i lavori di ristrutturazione l’area dovrebbe venire a costare tre volte tanto.   Si tratta del prezzo più alto mai pagato in Cina per una proprietà immobiliare. Dopo che il governo cinese ha varato il piano di stimolo elargendo denaro a varie aziende – comprese quelle immobiliari – nella speranza di sostenere l’economia, si è scatenata una feroce competizione per il possesso dei terreni, che ha causato un aumento esponenziale dei prezzi. La speculazione che si cela dietro agli investimenti nel settore immobiliare potrebbe creare problemi all’economia cinese sul lungo periodo.   Gli investimenti nel settore immobiliare rappresentano circa il 10% del P I L del paese –  contro il 3-5% negli Stati Uniti .  Il mercato immobiliare, in cui  operano anche imprese edili e  istituti finanziari,  impiega moltissimi lavoratori ed è un pilastro fondamentale dell’economia cinese.  Sia il governo cinese che le banche hanno sempre favorito lo sviluppo di questo settore - il 70% degli investimenti è fatto con  prestiti bancari.   L’origine della bolla speculativa immobiliare   A partire dal 1978 le città cinesi sono cresciute esponenzialmente a causa della crescente urbanizzazione. Con le riforme del 1985, che introducevano i primi elementi capitalisti nell’economia pianificata, il mercato immobiliare ha subito un incremento notevole – nel solo 1987 gli investimenti sono aumentati del 71%.   Da quando lo stato ha deciso di abbandonare i piani di edilizia popolare nel 1998, il concetto della casa di proprietà in Cina è cambiato radicalmente. Il governo avviò il processo di privatizzazione mettendo sul mercato le abitazioni e concedendo agli acquirenti il diritto di possedere una casa nuova per 70 anni (allo stesso modo un’azienda che compra una proprietà su cui costruire edifici commerciali o residenziali mantiene i diritti di proprietà per 70 anni).   Il mercato immobiliare ha avuto un boom straordinario. Ora però, a causa dell’aumento dei prezzi, i cittadini comuni non hanno più abbastanza denaro per acquistare una casa. Ad esempio a Dongguan in Guangdong  il prezzo al metro quadro è cresciuto del 500% dal 2003 al giorno d’oggi, mentre gli stipendi sono cresciuti solo del 24%. Secondo un sondaggio del 2006 della Commissione per lo Sviluppo Nazionale e per le Riforme sull’80% dei Cinesi che possedevano una casa, il 54% pagava un mutuo mensile che equivaleva dal 20 al 50% dello stipendio.   La situazione reale   Dopo un lieve calo alla fine del 2007, i prezzi dei terreni hanno ripreso a crescere e hanno subito un’impennata con  il piano di stimolo varato dal governo di Pechino nel 2009. La maggior parte di questo denaro è fluito nelle casse delle grandi imprese statali, che hanno investito in modo massiccio nel mercato immobiliare gonfiando ulteriormente la bolla speculativa. La  Cina è comunque costretta ad allargare il credito per evitare il rischio di recessione e l’aumento della disoccupazione, che potrebbe avere effetti devastanti sulla sicurezza del paese. Pechino sa perfettamente che la bolla speculativa immobiliare causerà gravi problemi all’economia cinese, ma è anche consapevole che l’unica soluzione al problema – ovvero limitare il flusso di denaro – potrebbe provocare terribili conseguenze socio-economiche.    Anche il numero di appartamenti vuoti sta aumentando. Secondo un rapporto dell’Istituto di Ricerca dell’Agenzia Immobiliare Yiju di Shanghai la media delle case vuote a Pechino nel 2008 era pari al 16,64%. Quasi tutti gli appartamenti inabitati però sono in mano ad investitori che intendono specularci sopra. Nonostante la maggior parte dei cittadini non abbia il denaro per l’acquisto, l’eccesso di denaro disponibile in investimenti fa impennare ulteriormente i prezzi.   In Cina la terra appartiene allo stato, e soltanto i governi locali hanno l’autorità di venderla ai privati. Le amministrazioni locali di solito traggono il loro reddito dalle tasse sulle  proprietà – il 40% degli introiti - e dalla vendita dei terreni – il 60% delle entrate straordinarie. Dato che la carriera burocratica dei governanti locali è legata alla loro performance economica, questi cercano di trarre i maggiori profitti possibili organizzando aste per la vendita dei terreni - e non sono rari gli episodi di corruzione fra governanti, acquirenti e investitori.   Esiste poi un fattore di tipo culturale. I Cinesi preferiscono comprare case nuove e quindi il mercato della case di seconda mano è alquanto limitato, anche perché le banche preferiscono erogare mutui per l’acquisto di una casa nuova e le procedure per il passaggio di proprietà sono piuttosto complicate.   Tutti questi fattori hanno contribuito ad alimentare la bolla speculativa immobiliare. A Shenzhen i prezzi degli immobili sono però già crollati del 30% e molti investitori hanno perso ingenti risorse. Anche Pechino e Shanghai si trovano in equilibrio precario.   Il governo di Pechino si trova in una posizione delicata: da una parte deve mantenere alto il livello di denaro in circolazione per garantire crescita economica e stabilità sociale e dall’altra deve limitare il credito per evitare il crollo del mercato a lungo termine.   A cura di Davide Meinero

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